Pour louer un appartement en Suisse, la signature d’un contrat de bail à loyer est incontournable. Mais quels sont les éléments obligatoires de ce contrat et ceux qui ne le sont pas ? Quels frais devez-vous prendre en charge ? Faisons le tour de la question.
La nature du Bail à Loyer
Le bail à loyer représente un contrat de location entre vous et une agence immobilière ou des propriétaires. Il régit principalement deux aspects :
- La mise à disposition, par l’agence ou les propriétaires, d’un appartement ou d’un local commercial – désigné comme « une chose » selon le Code suisse des obligations (article 253) – en location au locataire.
- Les modalités de paiement pour l’occupation de l’appartement ou du local commercial.
Lors de la signature d’un bail à loyer en tant que locataire, vous bénéficiez de droits et êtes soumis à des obligations stipulées dans le Code Civil Suisse, complété par des règles cantonales telles que les Règles et Usages Locatifs du canton de Vaud (RULV). Il est recommandé de se renseigner sur les pratiques en vigueur dans le canton où vous envisagez de signer un bail.
La Nécessité de l’Écriture dans le Bail à Loyer
Bien qu’il soit possible de conclure un bail à loyer de manière verbale, la pratique courante en Suisse est de privilégier un contrat écrit.
Il n’existe pas de formulaire officiel standardisé pour l’ensemble du pays. En Suisse alémanique, les agences ou propriétaires utilisent souvent le modèle de bail à loyer de la HEV (Hauseigentümerverbandes), tandis qu’en Suisse romande, le modèle de contrat varie.
La rédaction du bail à loyer offre une grande liberté aux parties contractantes lors de sa conclusion, mais une résiliation doit toujours être formalisée par écrit.
L’Importance de la Garantie de Loyers
Il est courant pour les agences ou propriétaires de demander au locataire de fournir une garantie de loyer, également appelée caution.
Cette garantie est plafonnée à trois mois de loyer pour un appartement, tandis qu’elle n’est pas limitée par la loi pour un local commercial.
Vous pouvez fournir cette garantie sous forme de dépôt bancaire ou en signant un contrat de cautionnement, avec paiement d’une facture annuelle.
Les Charges : Comprendre ce que Recouvrent ces Frais
En plus du loyer, la location d’un appartement engendre d’autres frais, désignés sous le terme de « charges », tels que les frais de chauffage ou d’eau chaude. Pour que ces charges puissent être facturées par l’agence ou les propriétaires, elles doivent être mentionnées de manière explicite, spécifique et claire dans le bail à loyer.
La facturation des charges peut se faire de deux manières : par forfait ou par acomptes, avec des ajustements annuels. Il est recommandé de se renseigner sur les coûts réels des charges au cours des trois dernières années avant de signer le bail, afin d’éviter les mauvaises surprises.
La Sous-location : Conditions et Limites
La sous-location de votre appartement est possible dans certaines conditions, mais vous restez seul responsable envers l’agence ou les propriétaires.
Ces derniers peuvent refuser une sous-location si certaines conditions ne sont pas remplies, notamment si vous en tirez un profit financier, si le sous-locataire modifie l’usage du bien loué, ou si vous omettez de fournir des informations requises.
Conclusion : Points Essentiels à Retenir
Pour récapituler, voici les principaux éléments à retenir :
- Il n’existe pas de formulaire standard pour les baux à loyer.
- Bien que facultatif, la rédaction écrite du bail est recommandée.
- La plupart des agences ou propriétaires exigent une garantie de loyer.
- Les charges doivent être clairement détaillées dans le bail.
- Sous certaines conditions, la sous-location est autorisée.
- Les petites réparations sont à la charge du locataire jusqu’à un certain montant.
- La résiliation du bail doit être formalisée par écrit.
- Le choix d’un locataire potentiel doit être judicieux et solvable.
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